by Bostadsbubblan på väg att spricka! Svenska hushåll är idag högt skuldsatta och på senare år har hushållens skulder ökat snabbare än både BNP och de disponibla inkomsterna. Orsakerna är främst en lång period med historiskt låga räntor och stigande bostadspriser. Hushållens skulder består till övervägande delen av bolån. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset på bostadsrätter i Sverige har under de senaste 25 åren stigit med mer än 800 procent (villapriserna med mer än 400 procent). På så vis har hushållen dragit på sig mer än 1000 miljarder i bolån. Prisuppgången på bostäder i Sverige dessa 25 år varit nästintill unik i världen.Detta till trots är det bara några få av oss nationalekonomer som på allvar försökt lyfta den här frågan och pekat på farorna. För
Topics:
Lars Pålsson Syll considers the following as important: Economics
This could be interesting, too:
Lars Pålsson Syll writes Andreas Cervenka och den svenska bostadsbubblan
Lars Pålsson Syll writes Debunking the balanced budget superstition
Lars Pålsson Syll writes How inequality causes financial crises
Lars Pålsson Syll writes Income inequality and the saving glut of the rich
Bostadsbubblan på väg att spricka!
Svenska hushåll är idag högt skuldsatta och på senare år har hushållens skulder ökat snabbare än både BNP och de disponibla inkomsterna. Orsakerna är främst en lång period med historiskt låga räntor och stigande bostadspriser.
Hushållens skulder består till övervägande delen av bolån. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset på bostadsrätter i Sverige har under de senaste 25 åren stigit med mer än 800 procent (villapriserna med mer än 400 procent). På så vis har hushållen dragit på sig mer än 1000 miljarder i bolån.
Prisuppgången på bostäder i Sverige dessa 25 år varit nästintill unik i världen.Detta till trots är det bara några få av oss nationalekonomer som på allvar försökt lyfta den här frågan och pekat på farorna. För det mesta har vi mötts med den vanliga dryga etablissemangstystnaden.
De svenska hushållen har under flera år trott på en fortsatt uppgång för bostadspriserna. Det har alla boprisindikator kontinuerligt visat under flera år nu. Detta innebär också att svenskarna har fortsatt att låna mer och mer för att köpa bostäder – och ytterligare spä på en redan astronomiskt hög skuldvolym.
Varje sansad bedömare inser att detta är problem som måste lösas innan bostadsbubblan spricker. I annat fall är det hög risk för att låt-gå-politiken kommer att gå igen som svinhugg – och då är det de arbetslösa, bostadslösa och skuldsatta som får ta smällarna.
Hushållens skuldsättning bottnar främst i den ökning av tillgångsvärden som letts av ökad långivning till hushållen och den därav uppkomna bostadsbubblan. På lång sikt är det självklart inte möjligt att bibehålla denna trend. Tillgångspriserna avspeglar i grunden förväntningar om framtida avkastning på investeringar. Om tillgångspriserna fortsätter öka snabbare än inkomsterna blir effekten ökad inflation med vidhängande nedjustering av tillgångarnas realvärde.
Anta att du har en summa pengar (A) som du vill investera. Du kan antingen sätta in pengarna på banken och få en årlig ränta (r) på pengarna. Om vi för enkelhetens skull bortser från eventuella risker, tillgångsdepreciering och transaktionskostnader ska rA motsvara den inkomst jag alternativt skulle kunna erhålla om jag istället köper ett hus med en insats på A och hyr ut mitt hus under ett år till en hyra på h plus förändringen i huspriset (dhp), dvs:
(1) rA = h + dhp
Dividerar vi båda sidor med huspriset (hp) får vi
(2) hp = h/[r(A/hp) – (dhp/hp)]
Om du förväntar dig att huspriserna (hp) ska stiga, så kommer priset på huset att stiga. Den här typen av självgenererande kumulativ process är kärnan i själva bobubblan. Till skillnad från vanliga varumarknader där efterfrågekurvan i regel är nedåtlutande, har vi på tillgångsmarknader ofta en efterfrågekurva som är uppåtlutande och därigenom ger upphov till den här typen av icke-stabilitet. Notera också att ju större hävstångseffekter vi har (ju lägre A/hp), ju större blir prisstegringen.
Med en egeninsats på 20 kan du köpa ett hus som är värt 100. Hävstången är 5 och om priset på bostaden stiger 10% ökar dina tillgångar med 50% — men om priset på bostaden sjunker med 10% minskar å andra sidan dina tillgångar med 50%. När tillgångspriser väl börjar sjunka ger de höga hävstängerna upphov till en kumulativ prissänkningsprocess där ökad osäkerhet och volatilitet snabbt leder till ökade krav på säkerheter och egeninsatser. Bostadsbubblan spricker och krisen står för dörren.
Vad bör göras? Den amerikanske Riksbankschefen under 1950- och 1960-talen – William McChesney Martin – lär skämtsamt ha sagt att en centralbanks främsta uppgift är att se till att ta bort bålskålen när festen börjar komma igång. Festen har pågått alldeles för länge redan. För att undvika en bokrasch motsvarande den i USA för tio år sedan krävs krafttag av riksbank och regering. Att som vissa mäklare och banker med “vested interests” bagatellisera bobubblan förvärrar bara smällen när den väl kommer.
Det är djupt bekymmersamt att svenska hushåll — med bankernas goda minne — fått ta på sig så stora lån som man gjort de senaste 25 åren. Med den skuldkvot vi ser hushållen tagit på sig riskerar vi få en skulddeflationskris som kommer att slå oerhört hårt mot svenska hushåll. Med de nu kraftigt stigande räntorna kommer flera hushåll tvingas att sälja sin bostäder eftersom de helt enkelt inte har råd att bo kvar. Detta i sin tur skapar ett utbudsöverskott på marknaden, vilket leder prisras, sämre framtidsförväntningar och med tiden ännu större press nedåt på bostadspriserna. Bobubblan spricker och kraschen är ett faktum.